Im Mietvertrag darf der Kündigungsverzicht oder -ausschluss höchstens vier Jahre betragen. Wird dieser Zeitraum von vier Jahren im Vertrag überschritten, so wird der Mieter unangemessen benachteiligt und der Kündigungsverzicht ist unwirksam. Das befand der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt bekannt gewordenen Urteil (VIII ZR 86/10).
Im Streitfall hatten Mieter und Vermieter im Juni 2005 einen Mietvertrag geschlossen, nachdem das Mietverhältnis zum 1. Juli 2005 begann. Beide Parteien vereinbarten entsprechend der gesetzlichen Frist eine wechselseitige Kündigungssperre für die Dauer von vier Jahren. Eine Kündigung sollte erst nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig sein.
Vermieter wies Kündigung der Mieter zurück
Die Mieter kündigten den Mietvertrag zum Ablauf der Vierjahresfrist. Der Vermieter wies die Kündigung mit dem Hinweis auf den Mietvertrag zurück. Die Kündigung könne erst nach Ablauf der Vierjahresfrist eingereicht werden.
Dieser Sichtweise schloss sich der BGH nicht an. Die Vierjahresfrist gilt ab Abschluss des Mietvertrages und nicht erst zu Beginn des Mietverhältnisses. Die Klausel eines typischen Formularmietvertrages benachteilige die Mieter unangemessen.
Mieterbund begrüßt BGH-Urteil und warnt vor Mieterfalle
Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. Vereinbarungen zu Kündigungsausschlüssen seien echte "Mieterfallen". Mieter unterschreiben einen unbefristeten Mietvertrag, könnten aber aufgrund der vereinbarten Kündigungssperre jahrelang nicht kündigen.
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